Le sud de la France attire chaque année de nombreux acquéreurs internationaux. Entre la qualité de vie méditerranéenne, la proximité de la mer, le dynamisme économique de Montpellier et le charme des villages de l’Hérault, la région séduit aussi bien les retraités européens que les familles expatriées, les investisseurs et les résidents secondaires.
Pourtant, acheter un bien immobilier en France lorsque l’on réside à l’étranger ou que l’on ne maîtrise pas parfaitement la langue française soulève souvent de nombreuses interrogations.
Peut-on acheter un bien immobilier en France sans être résident français ? Quel est le rôle du notaire ? Quels sont les délais ? Faut-il être présent physiquement pour signer ? Quels sont les frais à prévoir ?
Voici les réponses aux principales questions que nous posent nos clients internationaux.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en France ?
Oui.
Contrairement à certaines idées reçues, il n’existe aucune restriction générale empêchant un étranger d’acquérir un bien immobilier en France.
Que vous soyez ressortissant de l’Union européenne, britannique, américain, suisse, néerlandais ou d’une autre nationalité, vous pouvez acheter une maison, un appartement, un terrain ou un immeuble en France.
Vous n’avez pas besoin d’être résident fiscal français.
De nombreux acquéreurs réalisent d’ailleurs leur achat tout en vivant à l’étranger.
Pourquoi faire appel à un notaire pour un achat immobilier en France ?
En France, le notaire joue un rôle central dans la sécurité juridique des transactions immobilières.
Contrairement à certains pays où l’intervention d’un avocat suffit, l’achat d’un bien immobilier en France nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire. Seul le notaire peut recevoir l’acte authentique de vente permettant le transfert définitif de propriété et sa publication au service de la publicité foncière.
Le notaire n’est ni l’avocat du vendeur ni celui de l’acquéreur. En sa qualité d’officier public, il est tenu à un devoir d’impartialité et veille à la protection des intérêts de l’ensemble des parties tout en garantissant la sécurité juridique de l’opération.
Cette impartialité constitue l’une des spécificités du système français. Le notaire conseille l’ensemble des parties à l’acte, les informe sur les conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales de leurs engagements et s’assure que chacun consent à l’opération en parfaite connaissance de cause.
Il vérifie notamment :
- l’identité des parties ;
- la propriété du vendeur ;
- les éventuelles hypothèques ;
- les servitudes ;
- les règles d’urbanisme ;
- les diagnostics obligatoires ;
- la situation cadastrale ;
- les droits de préemption.
Son intervention sécurise aussi bien l’acquéreur que le vendeur.
Comment se déroule un achat immobilier en France ?
L’acquisition d’un bien immobilier en France se déroule généralement en deux étapes.
1. La signature de l’avant-contrat
Il peut s’agir :
- d’un compromis de vente ;
- ou d’une promesse de vente.
Cet acte fixe les conditions essentielles de la transaction : prix, délai de réalisation, modalités de financement, conditions suspensives et caractéristiques du bien.
Pour un logement à usage d’habitation, l’acquéreur bénéficie généralement d’un délai légal de rétractation de dix jours à compter de la notification de l’acte.
De nombreux acquéreurs étrangers s’interrogent sur l’utilité de cette étape et se demandent pourquoi la vente ne peut pas être signée immédiatement après l’acceptation de leur offre d’achat.
En théorie, une vente peut être conclue directement par acte authentique. En pratique, cela est rarement le cas.
Entre l’acceptation de l’offre et la vente définitive, le notaire doit en effet effectuer de nombreuses vérifications indispensables à la sécurité juridique de l’opération. Il doit notamment recueillir les documents d’urbanisme, vérifier l’absence de droits de préemption, contrôler la situation hypothécaire du bien, analyser les titres de propriété, obtenir les documents relatifs à la copropriété lorsqu’ils existent et s’assurer que toutes les conditions nécessaires à la vente sont réunies.
L’avant-contrat permet ainsi de sécuriser l’opération tout en réservant le bien à l’acquéreur pendant le temps nécessaire à ces vérifications. Il constitue également une protection importante pour les parties, notamment lorsque l’acquéreur doit obtenir un financement bancaire.
Dans de nombreux pays, les vérifications juridiques interviennent après la signature d’un contrat définitif ou sont réalisées par les avocats des parties. En France, le système est différent : l’avant-contrat permet au notaire d’effectuer l’ensemble des contrôles nécessaires avant que le transfert définitif de propriété n’intervienne.
2. La signature de l’acte authentique de vente
Une fois les vérifications réalisées et les éventuelles conditions suspensives levées, le notaire reçoit l’acte authentique de vente.
C’est à cette date que l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien et que le prix est versé au vendeur.
Entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte authentique, il faut généralement compter environ deux à trois mois, même si ce délai peut varier selon la complexité du dossier, la présence d’un financement bancaire ou certaines formalités administratives particulières.
Cette période constitue une étape essentielle de sécurisation juridique de la transaction et contribue à la fiabilité du système immobilier français, reconnu pour le niveau de protection qu’il offre aux vendeurs comme aux acquéreurs.
Est-il nécessaire de se déplacer en France pour la signature ?
Pas nécessairement.
Lorsque les acquéreurs résident à l’étranger, plusieurs solutions existent.
Il est notamment possible de signer une procuration permettant à une personne de confiance ou à un collaborateur de l’étude notariale de signer l’acte en votre nom.
Dans de nombreux dossiers internationaux, cette solution évite un déplacement coûteux et facilite considérablement l’organisation de la vente.
Chaque situation doit toutefois être étudiée au cas par cas.
Les documents doivent-ils être traduits ?
Le notaire a l’obligation de s’assurer que les parties comprennent parfaitement les engagements qu’elles prennent.
Lorsque l’acquéreur ne maîtrise pas suffisamment la langue française, différentes solutions peuvent être envisagées :
- traduction écrite de certains documents ;
- présence d’un interprète ;
- explications détaillées dans la langue de l’acquéreur lorsque le notaire ou son équipe la maîtrise.
Pour une clientèle internationale, la qualité de la communication est souvent aussi importante que l’aspect juridique du dossier.
Quels sont les frais à prévoir ?
Les frais d’acquisition, souvent appelés à tort « frais de notaire », comprennent principalement :
- les droits de mutation versés à l’État et aux collectivités ;
- les débours ;
- la rémunération réglementée du notaire.
Dans l’ancien, ces frais représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix d’acquisition.
Dans le neuf, ils sont souvent réduits.
Le notaire peut établir une estimation précise dès le début du projet.
Acheter une résidence secondaire dans l’Hérault
L’Hérault figure parmi les départements les plus recherchés par les acquéreurs étrangers.
Les secteurs les plus demandés incluent notamment :
- Montpellier
- Castelnau-le-Lez
- Mauguio
- Carnon
- La Grande-Motte
- Pérols
- Saint-Gély-du-Fesc
- les villages du Pic Saint-Loup.
Les acquéreurs recherchent souvent un équilibre entre proximité de l’aéroport, accès à la mer, cadre de vie et potentiel de valorisation patrimoniale.
Quelles sont les spécificités pour les expatriés ?
Les expatriés doivent souvent anticiper certaines questions complémentaires :
La fiscalité internationale
La situation fiscale dépend notamment :
- du pays de résidence ;
- de la convention fiscale applicable ;
- de l’utilisation du bien ;
- du mode de détention choisi.
Une analyse préalable permet d’éviter de nombreuses difficultés futures.
Les successions internationales
L’acquisition d’un bien immobilier en France peut avoir des conséquences importantes en matière successorale.
Depuis l’entrée en vigueur du règlement européen sur les successions internationales, plusieurs mécanismes permettent d’organiser la transmission de son patrimoine international.
Ces questions méritent souvent d’être étudiées dès l’acquisition du bien.
Le financement bancaire
Les banques françaises financent régulièrement des acquéreurs non-résidents.
Les conditions d’octroi, les justificatifs demandés et les taux d’endettement peuvent toutefois différer de ceux appliqués aux résidents français.
Une anticipation suffisante permet généralement de sécuriser le projet.
L’importance d’un accompagnement international
Au-delà de l’aspect purement juridique, un achat immobilier réalisé depuis l’étranger nécessite souvent une coordination importante entre différents intervenants :
- notaires
- agents immobiliers
- banques
- courtiers
- experts-comptables
- avocats étrangers
- administrations.
La présence d’une équipe habituée aux dossiers internationaux permet de fluidifier les échanges et de réduire les risques d’incompréhension.
La maîtrise de plusieurs langues constitue également un véritable atout lorsqu’il s’agit d’expliquer des notions juridiques françaises parfois très différentes des systèmes étrangers.
Acheter en France en toute sérénité
Acheter un bien immobilier en France lorsque l’on réside à l’étranger est aujourd’hui une démarche parfaitement réalisable.
Avec un accompagnement adapté, la plupart des formalités peuvent être anticipées et organisées à distance.
Que vous soyez expatrié, non-résident, investisseur international ou futur résident en France, l’accompagnement d’un notaire habitué aux dossiers présentant un élément d’extranéité constitue un véritable facteur de sécurité.
Notre étude intervient régulièrement auprès d’une clientèle française et internationale pour des acquisitions immobilières situées partout en France, en assurant un accompagnement personnalisé en français, en anglais et en néerlandais.
